Comment créer une SCI en 2026 : les étapes, les documents et le budget minimum

Réponse rapide

Pour savoir comment créer une SCI, retenez cet ordre : réunir au moins deux associés, rédiger et signer les statuts, publier un avis de constitution, puis déposer le dossier sur le guichet unique des formalités. Le dépôt du capital à la banque est facultatif. En métropole, le minimum à payer est de 308,91 €, frais officiels seulement, d’après les tarifs que j’ai relevés le 04/10/2026.

Comment créer une SCI : les 8 étapes en un tableau

Chaque étape produit un document dont la suivante a besoin. Le tableau sert de liste à cocher, le détail suit étape par étape.

Étape 1 : réunir les associés et fixer l’objet

Une SCI compte au moins deux associés, personnes physiques ou sociétés. Deux époux suffisent, quel que soit leur régime matrimonial. Si l’un d’eux apporte un bien commun du couple, il doit en avertir son conjoint, qui peut demander à devenir associé pour la moitié des parts.

L’objet doit rester civil : acheter, faire construire, gérer et louer des immeubles, ou les mettre à disposition des associés. L’achat pour revendre et la location meublée sont commerciaux. Service Public précise qu’au-delà de 10 % du chiffre d’affaires hors taxes, l’activité commerciale n’est plus accessoire et la SCI passe à l’impôt sur les sociétés.

Avant d’aller plus loin, vérifiez que chacun accepte la règle de base : la responsabilité des associés est indéfinie. Si la SCI ne paie pas ses dettes, un créancier peut se tourner vers le patrimoine personnel de chaque associé, à proportion de ses parts, après avoir tenté de se faire payer par la SCI. Les raisons de choisir une SCI plutôt que l’indivision sont détaillées dans pourquoi créer une SCI.

Étape 2 : choisir le capital et les apports

Le capital est libre, 1 € minimum. Il se compose d’apports en argent, en biens ou des deux. Aucun délai n’est imposé pour verser l’argent promis : les statuts peuvent prévoir un versement au rythme du remboursement de l’emprunt de la SCI.

L’apport d’un logement ou d’un local change la procédure. Les statuts doivent alors être rédigés par un notaire, et l’apport enregistré auprès du service des impôts. L’enregistrement est gratuit pour un apport pur et simple à une SCI à l’impôt sur le revenu. Il coûte 5 % de la valeur apportée si la SCI est à l’impôt sur les sociétés, sauf exonération sous conditions.

Étape 3 : rédiger les statuts

Les statuts sont le seul document vraiment personnel du dossier. Ils doivent contenir, d’après Service Public :

• la dénomination, la forme (société civile immobilière) et l’adresse du siège ;
• l’objet social, limité à la gestion immobilière ;
• l’apport de chaque associé et le montant du capital ;
• la répartition des parts entre associés ;
• le nom du ou des gérants ;
• la durée de la société, 99 ans au plus.

Le reste se négocie entre vous : majorités pour les décisions, pouvoirs du gérant, agrément des nouveaux associés. Sans clause contraire, les décisions qui dépassent les pouvoirs du gérant se prennent à l’unanimité, et une cession de parts à un tiers demande l’accord de tous. Le siège peut être fixé au domicile du gérant. Pour une SCI entre parents et enfants, les clauses utiles sont dans le guide de la SCI familiale.

Étape 4 : signer les statuts, et les enregistrer si besoin

La SCI naît à la signature des statuts par tous les associés. Avec des apports en argent, il n’y a pas d’enregistrement aux impôts. Il devient obligatoire, au service des impôts des entreprises et dans le mois, si les statuts contiennent l’apport d’un immeuble ou s’ils ont été rédigés par un notaire.

Étape 5 : déposer le capital, une étape facultative

C’est une différence avec la SARL et la SAS : la SCI n’est pas tenue de bloquer son capital sur un compte avant l’immatriculation.

Si vous déposez quand même, la banque remet une attestation de dépôt des fonds à joindre au dossier. Si vous ne déposez pas, le dossier part sans elle. Dans les deux cas, un compte au nom de la SCI sera utile ensuite pour les loyers et l’emprunt : on y revient à l’étape 8.

Étape 6 : publier l’avis de constitution

Une fois les statuts signés, un avis de constitution paraît dans un journal d’annonces légales ou un service de presse en ligne habilité dans le département du siège. Il reprend les informations des statuts : dénomination, forme, capital, siège, objet, durée, gérant. Le support vous remet une attestation de parution, indispensable pour l’étape suivante.

Le prix est un forfait fixé par arrêté, le même quel que soit le journal. J’ai lancé le simulateur de Service Public pour Paris, le Rhône, les Bouches-du-Rhône et La Réunion.

Résultat : 191 € HT à Paris, dans le Rhône et dans les Bouches-du-Rhône, soit 229,20 € TTC avec une TVA à 20 %, et 223 € HT à La Réunion.

Étape 7 : immatriculer la SCI sur le guichet unique

Le dossier se dépose en ligne sur le guichet des formalités des entreprises, à formalites.entreprises.gouv.fr. Il est transmis au greffe, qui inscrit la SCI au registre du commerce et des sociétés. Service Public liste les pièces à joindre :

• le formulaire de création rempli en ligne et la déclaration des bénéficiaires effectifs ;
• la copie de la pièce d’identité du ou des gérants ;
• les statuts datés et signés ;
• un justificatif du siège, par exemple une facture d’électricité ;
• l’attestation de non-condamnation et de filiation du ou des gérants ;
• l’attestation de parution de l’avis de constitution ;
• l’attestation de dépôt des fonds, seulement si vous avez déposé le capital.

Les associés d’une société civile répondent des dettes sur leurs biens, et leur adresse personnelle figure dans les actes publiés. Service Public indique qu’ils peuvent demander à la masquer dès l’immatriculation, sur le même guichet. Faites-le au moment du dépôt : après coup, il faut renvoyer une version expurgée des actes.

L’immatriculation d’une société civile coûte 60,38 €, et la déclaration des bénéficiaires effectifs, obligatoire, 19,33 €. La fiche n’indique pas si ces montants sont HT ou TTC. Une fois le dossier validé, la SCI reçoit son numéro Siren, un Siret pour son siège et un code APE. Ce que contient l’extrait et à quoi il sert est expliqué dans qu’est-ce qu’un Kbis.

Étape 8 : les démarches après la création

1. Ouvrez un compte au nom de la SCI pour séparer les loyers, les charges et les remboursements de votre argent personnel.
2. Décidez du régime fiscal. La SCI est à l’impôt sur le revenu par défaut. L’option pour l’impôt sur les sociétés se notifie avant la fin du 3^e mois de l’exercice visé. Elle reste révocable jusqu’au 5^e exercice suivant, puis devient définitive. Le taux est de 25 %, réduit à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice sous conditions.
3. Tenez une comptabilité. Le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, avec un rapport écrit.
4. Déposez la déclaration de résultat. Pour une SCI à l’impôt sur le revenu, c’est le formulaire 2072, télédéclaré au plus tard le 2^e jour ouvré suivant le 1^er mai pour les loyers de l’année précédente.

Le choix entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés dépend des loyers, des charges, des travaux prévus et de la tranche d’imposition de chacun : c’est la question à poser à un expert-comptable avant la fin du 3^e mois. Les outils pour tenir les comptes sont comparés dans les logiciels de comptabilité pour SCI.

Le budget pour créer une SCI : seul, en ligne ou avec un professionnel

Les frais officiels sont les mêmes pour tout le monde : 191 € HT d’annonce légale, 60,38 € d’immatriculation et 19,33 € de déclaration des bénéficiaires effectifs. Ce qui change, c’est le prix de l’aide pour rédiger les statuts et déposer le dossier. Le détail des frais et des délais, apport immobilier compris, est dans le coût de création d’une SCI.

Prix vérifiés le 04/10/2026 sur le site de Legalstart (onglet SCI de la page de création) et sur celui de LegalPlace (onglet « SAS / SARL / SCI » de la page des tarifs). Legalstart a aussi une formule Premium à 229 € HT, avec traitement en 24 h et garantie anti-rejet. Je n’ai ouvert de dossier chez aucun des deux : ce sont leurs annonces, pas un test. Ce qu’ils facturent pour un apport immobilier ou des statuts sur mesure ne s’affiche qu’après un questionnaire.

Voir les tarifs de Legalstart Lien affilié · comment ça marche →

Mon conseil : avec des apports en argent et des statuts simples, le dépôt seul sur le guichet unique ne coûte que les frais officiels. Un service en ligne vaut la dépense si vous voulez qu’un formaliste relise le dossier avant le greffe. Dès qu’un bien immobilier entre dans la SCI, le notaire n’est plus une option. La comparaison détaillée des services en ligne est dans créer une SCI en ligne.

Questions fréquentes

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Comment nous évaluons

Cette page ne note aucun service. La procédure vient de trois fiches de Service Public Entreprendre relues le 04/10/2026 : la société civile immobilière (vérifiée le 07/10/2025), la création d’une société (12/09/2025) et la rédaction des statuts (27/02/2026). Les frais d’immatriculation viennent de la fiche sur le coût des formalités (18/03/2026), le forfait d’annonce légale du simulateur de Service Public, que j’ai lancé moi-même. Les prix de Legalstart et de LegalPlace sont ceux de leurs pages de tarifs le même jour. Les notes viendront avec les tests, selon notre méthodologie.